住宅の売却（買い替え）

住宅を売却する際の税金のお話です。まず売却額から取得費と売却費用を差し引いて譲渡損益（売却損益）を計算します。取得費は、その住宅の購入代金など住宅取得にかかった費用のことで、不明なら譲渡による収入額の5%を概算取得費とすることもできます。売却費用は、売却時に不動産業者に支払う仲介手数料や建物の取り壊し費用などが含まれます。

譲渡益（譲渡所得）がプラスの場合は、所得税の課税対象になります。税率は所有期間によって異なっていて、5年以内の「短期」なら39.63%、5年超の「長期」なら20.315%。短期と長期の分かれ目になる「5年」は、単純に買ってから売るまでの期間ではなく、売却した年の1月1日時点で判定されます。2016年4月に買って2021年4月に売った場合、2021年1月時点で所有期間が5年に達していないから、短期の扱いになります。

またマイホームを売った際の譲渡益には、一定の条件を満たせば特別控除を使えます。

最大3000万円まで所得控除になる特例や、さらに所有期間が10年超といった条件を満たせば、譲渡益のうち6000万円以下の部分の税率が14.21%になる軽減税率も併用できます。また所有期間が10年超の住宅を買い替える場合、買い替え特例の対象になります。この特例は、売却する住宅より高額な住宅を買う際に、元のマイホームの譲渡益にかかる税金を繰り延べられる制度です。買い替え先の住宅を売却する際には、繰り延べ分を含めて課税されます。買い替え特例を使うには売却額が1億円以下といった条件があり、特別控除・軽減税率とは併用できません。

	所有期間	税率
税率	５年以内　　　　　　　　　　　　　　　　　5年超	39.63％　　　　　　　　20.315％
主な特例	最大3000万円の特別控除　所有期間10年超なら6000万円まで軽減税率　　所有期間10年超なら買い替え特例

一方マイホームを売却した時の譲渡損は、その年の給与などの所得と合算して税負担を軽減する損益通算を使える特例があります。それでも引ききれない損失は、翌年以降3年間の所得から差し引ける繰越控除も認められています。ただしこの特例を使うにはマイホームの所有期間が5年超で、繰越控除はその年の合計所得が3000万円以下であることなど様々な条件があります。

買い替えの場合は、買い替え先の家に10年以上の住宅ローンがあることも条件ですが、住宅ローン控除と併用できます。

買い替えではない場合の譲渡損については、例えば所有期間が5年超で、今の家に残っている住宅ローン残高を下回る金額で売却して譲渡損が発生した場合、損益通算と繰越控除の仕組みがあります。売却時のローン残高から売却額を差し引いた金額が損益通算の限度額ですが。特例には他にも多くの条件があるので、税務署で確認してください。

損益通算	給料などの他の所得と合算して税負担を軽減　　　　　　　　　　　　　　（所有期間5年超などの条件）
繰越控除	損益通算で引ききれない損失は翌年以降3年間に繰越可　　　　　　　　　　（合計所得3000万円以内などの条件）