マンション老朽化の対策①改善・改良・改修

出典：国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」

http://www.m-saisei.info/horei/enkatsuka/manual/kaisyu.pdf

「修繕」「改良」「改修」には大きな違いがあり、国土交通省の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」では以下のように定義されています。

・「修繕」とは、部材や設備の劣化部の修理や取替えを行い、一般的に建物の建設当初の水準にまで回復させることをいいます。

・「改良」とは、性能・機能をグレードアップさせる工事のことをといいます。

・「改修」とは、修繕及び改良により建物全体の性能を改善する工事のことをいいます。

例えば、割れてしまったタイルの張り替えや外壁の塗り替え工事は「修繕」、エントランスの手動ドアを自動ドアに変更する工事は「改良」、エレベータやスロープの設置工事は、「修繕＋改良」により建物全体の機能や性能をグレードアップさせる工事となり「改修」にあたります。

これから老朽化が深刻化する高経年マンションは、長期的にマンションを維持していくために、劣化や不具合の起きた部分を「修繕」することに加えて、時代とともに変化を続ける住宅水準に見合うようにマンションの性能をグレードアップする「改良」「改修」が求められています。

しかしながら、高経年マンションの大規模修繕工事の周期を12年程度とすると、築40年以上のマンションの約４割、築30年以上のマンションの約２割で適時適切な大規模修繕が実施できていない可能性があるそうです。(国土交通省資料）原因としては、まず修繕費の不足、そして区分所有者の高齢化・非居住化・管理組合の担い手不足が挙げられています。マンションの普及に伴い、タワーマンションの出現に象徴される大規模化、設備の高度化等の必ずしも想定されていなかった事象が発生し、マンション管理の専門化・複雑化は従前に比べ格段に増しているのです。